Свежий доклад ЦБ на тему "Программы льготной ипотеки от застройщиков"

Эксперты регулятора считают, что банки могут недооценивать процентные риски, считая, что заемщики будут погашать такие кредиты досрочно, как и классическую ипотеку. С учетом экстремально низких ставок заемщикам это невыгодно, и ожидаемые сроки погашения увеличатся.

ЦБ считает, что банки могут переоценивать доходность реинвестирования комиссии на всем сроке кредита. Кредитные риски банка увеличиваются в случае отсрочки выплаты застройщиком комиссии до момента сдачи дома (раскрытия счета эскроу).

Также растет нагрузка для госбюджета из‑за необходимости субсидирования кредитов, выданных в рамках "льготной ипотеки от застройщика", в течение более длинного срока (в том числе в периоды возможного повышения ставок).

Регулятор отмечает, что застройщики числятся бенефициарами в среднесрочной перспективе. Но они могут пострадать в дальнейшем, т.к. такая схема создает риски для остальных участников и может приводить к системным рискам.

Широкое распространение "льготной ипотеки от застройщика" искажает показатели состояния и динамики рынка, отмечают эксперты. Некоторая коррекция цен на жилье после существенного роста в последние годы позволила бы повысить доступность жилья для граждан. Но в результате действия программ цены на первичном рынке оказались завышены.

Эксперты считают,  что имеет место маскировка снижения цен на недвижимость. С целью снижения рисков ЦБ разрабатывает дополнительные меры регулирования льготных ипотечных программ путем введения повышенных макропруденциальных надбавок и увеличения уровня резервирования по ипотечным жилищным кредитам, если эффективная ставка по ним ниже рыночного уровня.

Также растут выдачи более рискованных кредитов: с низким уровнем первоначального взноса, а также высоко закредитованным заемщикам.